流程
1确定收房日期
可在合同上约定的收房日期前一个月询问开发商事宜，一般这个时候，开发商开始邮寄交房通知书
关于交房通知书，对于开发商来说非常重要，它在法律上表明开发商已经通知你了，并且只要寄出，就默认你知晓了收房事宜。如果开发商寄出了，但是你没有收到，到了购房合同上交房日期时，默认你自动收房。
所以，不能傻傻的等待收房通知书，要主动询问。
注意不要错过收楼日期，错过日期代表你默认签收，因此收楼日期可提早不可推迟。
收到通知后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则按照合同约定赔偿。
2确定房屋是否达到交付条件(一证两书)
判断房屋是否达到交付条件主要看一证两书
一证两书指的是
- 《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》
- 《住宅质量保证书》
- 《住宅使用说明书》
其中 《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》 这个证书可能在不同的地方名称不一样，请大家注意。
除了 一证两书 ，有的城市还要求对房屋分户验收的，还需要提供 《住宅工程质量分户验收表》
关于 一证两书 详细内容和注意事项，参考 一证两书
除了索要两书外，最好在索要类似 《管线分布竣工图》 之类的文件，方便日后装修
3确定房屋实测面积
要求开发商出具《实测面积登记表》， 实测面积可能和合同面积存在差异，由此产生的差价按照合同约定处理。
这个实测面试也是以后你房产证上的面积
后面的契税、住宅专项维修资金、物业费等都是按照实测面积计算的。
网上查询实测面积
房屋预售前，需要在 住房保障和房屋管理局 进行房屋交易面积预测信息建盘
房屋交房前，需要在 住房保障和房屋管理局 进行房屋交易面积实测信息建盘
我们可以在交房前先查看建盘上的实测信息
4房屋检验
收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验房屋（包括验交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。
（一) 房屋本身的质量 （二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。 （三）装修质量
特别提示： 1. 一定要掌握“先验后收”的原则。 2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。 2. 4. 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件， 由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任
注意验收科技系统
新风和空调
科技合同
索要盖章的科技合同
四、新房验收的最终结果
1. 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。 2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。 3. 发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。 4. 4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 5.
验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录
2. 物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。 3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。 4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件
最佳收房流程
正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。 最佳收房流程: 核验业主材料 业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明
交纳剩余房款 业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》 业主做综合验收 业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案 开发商与业主协商并达成书面协议 根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议 业主签署《入住交接单》 对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
验房、填写验收记录和做房屋交接： 验完楼后，业主应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在《验房交接表》中)；符合政府规定和合同约定的，通过验收；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，业主应另以书面形式将意见送交开发商。根据业主意见，合同双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间(一般不超过天)。不能整改的，应给予经济补偿；问题严重，对房屋使用功能影响重大的，可依法追究开发商相应责任，甚至退房。
收房中的各项费用及注意事项
面积误差及处理
预测面积(合同约定面积)
预测面积指的是 《商品房预售合同》 中约定的面积！
它是房产测绘部门根据房屋设计图纸所采集的尺寸数据进行计算得到的面积。
实测面积(产权登记面积)
实测面积指的是产权登记证上的面积！
房屋实测面积，是房屋竣工后经房产测绘机构按照有关测绘技术标准对房屋实际测量得到的面积。
面积误差
从上面的面积定义可以了猜到，只要是预售房，合同约定面积与产权登记面积多多少少都会有差异。
误差处理
按照 购房合同中的约定处理 ，一般情况下都是选择多退少补。
多退少补
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款，多退少补；
（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝ ———————————————— × 100％
合同约定面积
多退少补注意事项
如果是精装房，多退少补还可能设计到装修的多退少补。
一般情况下多退少补只针对毛坯部分，装修不进行多退少补。
销售不动产统一发票(购房发票)
不管是全款还是按揭，开发商都要开具 《销售不动产统一发票》。
不要被开发商忽悠，按揭买房钱没还完不能开发票，其实按揭办理下来后，银行已经把房款支付给了开发商。
开票时机
交定金、付首付后，开发商至少需要开具收据，当按揭下来之后，就可以拿着 定金、首付收据找开发商开发票了。
但是如果房地产公司卖的是期房,交房时要按照实测面积与销售面积的差额进行多退少补,之后按照实测面积办理房屋产权证，因此，各家公司有自己的财务安排。
有的是在全款到位后开发票,然后在实测之后,或者按照客户补交的房款再开具一张补差发票,或者按照给客户退还的差价,再补开一张红冲发票,这样,客户就可以拿到自己应得的发票了,这样操作有点复杂,但是条理清晰。
有的公司是等实测面积出来,进行房屋差价的清算工作之后,直接开最终数额的发票。但是,这样做,客户很可能要在收房时才拿到发票,这样不符合税务局的政策。因此,房地产公司的后一种行为其实是不规范行为,可以到当地税务局进行举报。
晚开票意味着晚缴税，所以大多数开发商更喜欢收房后在开具发票
联数
不动产发票》为电脑四联式发票。第一联发票联（付款方付款凭证），第二联办证联（房管部门留存），第三联记账联（收款方记账凭证），第四联存根联（收款方留存）
第一联印色为棕色 ，第二联印色为蓝色，第三联印色为红色，第四联印色为黑色。发票代码、发票号码印色为黑色，《不动产发票》规格为 241mm×177mm
装修发票
不管是全款还是按揭，开发商都要开具装修发票
不要被开发商忽悠，装修按揭钱没还完不能开发票，其实装修按揭办理下来后，银行已经把装修款支付给了开发商。
开票时间
只要是预售房，合同约定面积与产权登记面积多多少少都会有差异，产生差异时，按照 购房合同中的约定处理 ，一般情况下都是选择多退少补。
假如是多退少补，那就必须问清楚，装修是否多退少补。如果装修不多退少补，那么装修按揭贷款下来之后就可以找开发商开具发票了。
如果装修也多退少补，那么开发商可能会拖到收房时，才给你开装修发票。
住宅专项维修资金
指的用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
缴纳多少
武汉政策
- 有电梯15层以上框架结构住宅73元／平方米
缴纳给谁
住房专项维修资金管理中心
如果开发商要求代缴，一定要注意缴纳的单价是否合规，并索要缴款的收据，并约定
缴费凭证
由于 住宅专项维修资金不是商品，不涉及到相关税费的征收，没有发票，所以开具的是专用票据
缴款人交存维修资金后，专户管理银行打印《住宅专项维修资金专用收据》和《住宅专项维修资金专用折》给缴款人。
契税
开发商没有税务机关的委托，不能代收契税
缴纳时间
收房手续办理完成之后
怎么缴纳
带上资料去税务局办理相关业务
契税完税证明
缴费后，一定记得索要 契税完税证明
在交清契税税款时，收税机关出具相关的凭证，以证明该房产为已税房。
完税证一式三联，各联用途和颜色为:
- 第一联(存根)，征收机关留存(白纸黑油墨)；
- 第二联(收据)，交纳税人作完税凭证(白纸红油墨)；
- 第三联(报查)，定期上报县级征收机关备查(白纸蓝油墨)。
契税发票的用途： 1、在缴纳个税或者增值税时，需要用原房主契税票核实房屋原值； 2、根据契税票填发时间判断房屋年限； 3、新房主则需要用契税完税证明办理过户。
物业
物业合同
收房手续办理完成之后再签订
物业费
物业合同签订之后缴纳
