阅读 683

一线城市房价的理性思考

这篇文章主要聊聊最近很火的一线城市的房价,主要站在刚需的角度来考虑,土豪随意,屌丝退散。所谓的刚需,大概是指跳一跳能够得到首付的人群。我不会引用所谓的专家和数据,纯粹就是一些个人的思考,觉得有道理可以采纳,反对派也不用喷。

既然是聊房子,那无非就两个问题,跌不跌,买不买。

跌不跌

一线城市的房价会不会跌,各有各的说法。虽然从最近余额宝的利息,以及股市的哀鸿遍野来看,央行率先进行的缩表已经反映到了市场,造成一定程度的货币紧张。国外方面,美联储今明两年的铁定加息,已经据传的年底缩表,一旦付诸实施, 必然造成美元回流。我们知道央行印钞是以美元为锚点的,每回流一美元,市面上就会注销 7 人民币,所以流动性趋紧必然是趋势。

美元回流会导致外汇储备降低,而外汇是比房价重要得多得多的存在,我们可以不买房子,但不能不用石油,不吃粮食。在国内资产价值如此之高的情况下,防止外汇流出只有两种选择,放弃汇率或者放弃房价。但从最近的一带一路,以及早前的 SDR 来看,人民币追求的是国际化,必然要求汇率稳定。而中产嘛,嘿嘿嘿。。。不过倒是也可以汇率房价一起跌,汇率少跌点,分担一些房价的跌幅。

另外,很多人可能最近都注意到了最近多个城市开始限制备案价格,过高的备案价意味着领不出预售证。上海就更丧心病狂了,直接限制最高售价,新房价格和二手房价格倒挂,导致购房资格一号难求,出现了一个房号卖几十万,买到就是赚到的奇观。然而问题来了,有人思考过政府为什么要限制售价么?

有人说这是为了郑智任务,控制房价涨幅,这一点我不太认可。一线城市早已经进入了存量房时代,二手房交易量非常大, 完全也可以采取限价措施,为什么偏偏限制一个月卖不掉多少的新房?还有人说是为了防止泡沫,维护金融稳定,这个看法就更荒唐了。难道不限制售价,买方就一定是高杠杆么,这种担忧完全可以通过提高首付比例,严查贷款资质来完成。

仔细想想,这是一件非常不寻常的事情。新房的售价很大程度上取决于地价,房企的利润率极为有限。上海出现了每平米私下涨一万的现象,也就是说新房价格至少是低于同地段二手房一万元以上,这么做的直接后果是开发商亏本。什么,你说亏本就不买了?对不起,ZF 对领出预售证以后捂盘惜售的现象向来都是严查。所以说就算亏本你也得卖。于是限价的行为,可以概括成 ZF 动用行政手段,干预市场经济,而结果是开发商直接背锅,购房者有一定的收益。

什么,你觉得 ZF 做了一件造福于民的好事?拿衣服啊,哪有 ZF 利用行政手段,强行干预市场,让卖方吃亏来造福买家的好事啊。那这么做的目的就很明显了,一定是对 ZF 自己有好处。什么好处呢,反正我不认为是政绩或者金融风险,倒有可能是维稳。

要知道历次房价下跌,第一个倒霉的就是售楼处了,被打被砸简直就是家常便饭,随之而来的可能就是游行抗议。举个例子,现在二手房卖 8W,政府限价 6W5,然后一年后跌到了 6W4 或者 6W6,购房人似乎无 fuck 可说。反正当时买的也不亏嘛,如果是 8W买的呢?

再换个角度考虑吧,如果 ZF 觉得 8W 的房价是合理的,它凭啥非要干预价格, 定成 6W5 呢?你有见过吃不起猪肉,所以 ZF 给猪肉限价,看不起病,ZF 给药费限价的情况么?

所以,从个人的角度来看,一线房价必然会跌的,如果你看到了 ZF 限价的情况,用限价和市场价的差值,除以市场价大概就是跌幅了。如果没有限价来参考,个人猜测在 15% ± 5% 吧,毕竟去年买入的很多也是刚需,再怎么跌都会咬咬牙自住的,一旦跌得太多,稍微放松点限购,全国各地都是接盘侠。

买不买

既然知道要跌,那现在肯定是不会买了,但真的跌了以后呢,比如跌了 10%,买不买呢。不急,慢慢分析。

有些人会说,钱会越来越贬值,现在不买以后就不值钱了,比如多少年前,哪里哪里的房价才一万多,甚至几千块。这是历史,没有错,然而他们忽略了一个现实,那就是中国的货币总量已经超过美国了,过去翻一倍容易,如今再翻一倍试试呢,分分钟让你好看。早些年贷款的人会发现,当年的月供现在已经非常轻松,所以他们认为即使现在买完房以后月光,过几年生活也会好起来。但这是建立在货币放水,收入增加的基础上的。有条件的人不妨问问美国、德国、英国、日韩等发达国家的居民,他们的收入在过去十年中的涨幅。

很多人应该都听说过中等收入陷阱,陷入其中的后果就是经济滞涨,收入增加缓慢。难道你们真的会相信世界第一强国美帝经济一直是 1% 的增速,然后天朝常年 6%+,最终实现反超的童话?

还会有人说,一线城市资源集中,医疗、教育、工作、娱乐环境好,机会和资源多。这人呐,最怕的就是不动脑子,人云亦云,我来挨个分析下。

医疗

这是最荒唐可笑的,难道买房子的目的是为了更好地就医么,谁愿意天天往医院跑。随便找一个二线城市来和北京比,恐怕也只有高端医疗存在差距,然而且不论得什么癌症的几率是多大,就算是得了这种凶险的疾病,怕是北京的医院也很难给你续多久了。更何况,小病二线治,一生最多一两次的大病去北京也没啥问题。

教育

教育很有迷惑性,很多人打出的七号是北京的教学质量有多优质,升学率远高于其他地区。但首先,除了确实很高的教育质量以外,如此高的升学率是建立在 18 年前的出生率和现在的录取率的基础上的。但凡觉得北京录取率高的人,可以参考一下 05 年以后的北京人口流入,然后对比一下今天的出生率和 18 年前的出生率,然后应该就能想象得出 18 年后的高考竞争压力了。

另外,很多人可能不知道的是,北京所谓的优秀教学资源,仅仅集中在东西城和海淀,仅有的一些优秀学校无不被达官显贵们占据。作为底层人民的互联网屌丝们,如果子女不幸落到什么昌平、丰台的野鸡学校,基本也就告别 Top2 了,升学率远远比不上二线省会。就以我的高中为例吧,南京排名第二的高中,每年六七百考生,30-40 个清北,比 4000 出 100 的衡水不知道强到哪里去,哦对了,素质教育,下午四五点放学哦。

娱乐

我住在新龙城,一个生活氛围浓厚的地方, 楼下小吃遍布,不远的地方就是大型商场和超市。从高端的将太无二、多乐之日,到中产的呷哺呷哺,DQ,还有屌丝的快餐店一应俱全,按理说相当繁华了。直线距离很近,大约一公里多吧,然而事实就是走过去要二十多分钟,来回将近 50 分钟。如果是换做二线城市的郊区呢,开车二十分钟足以去到很多地方了。

至于什么景点,敢问在北京的各位,长城去过几次,是不是平时没空,节假日去只能看人,虽然同在一个城市,但总归不太方便?

资源

用资源说事也是一个很搞笑的理由。没错,帝都、魔都确实有很多资源,但这和互联网屌丝们又有几个关系呢。相信这篇文章的读者绝大多数都是码农,你一个只会敲键盘的普通智力劳动者,既不是知名作家、演员、学者,又不是达官政要,能用上几个资源了。但凡外国元首到访,革命前辈去世,重要活动会议开幕,封路限行倒霉的是谁?

工作

工作这件事情比较复杂,很多人认为离开了北京没有对口的工作,所以这到底是北京太高端,还是自己的能力太低呢?关于程序员的职业发展,下一篇文章会详细分析,这里就不赘述了。

以上观点相当主观,主要是以我这种年轻死宅的视角看问题,所以不要求任何人同意我的看法,但真的建议各位读者,不要人云亦云,最重要的独立思考,想明白自己关注的是什么。

三个三

另一种极端思路是去所谓的卫星城,高铁城买房。当然了,最近火车上听有人说秦皇岛要成为小香港,房价一年翻一倍,还有一些没落城市比如沈阳等放假异常上涨,呵呵,快去接盘吧。

很多环京楼盘,甚至是唐山、保定,都主打高铁通勤的概念,也就是坐高铁上下班,用市区和远郊的房价差来抵消高铁通勤成本。我本人举双手反对这种做法,因为这不过是另一个版本的租房过一辈子。人家市区的房价随着经济的发展会水涨船高,而郊区的涨幅非常慢,高铁通勤的费用永远是负债,是负的现金流,而且通常这种地方并不具备工作价值,仅仅是比租房面积略大一些罢了。

用我个人的理论来分析,购买卫星城需要满足三个三的要求,也就是

  1. 价格不到市区同价位房屋的三分之一
  2. 单程通勤时间不超过三十分钟(北京放款)
  3. 单日通勤价格不超过 30 元

还是以北京距离,西二旗回龙观的房价普遍在 6W 以上,这就意味着卫星城 2W 或者更低的房价会具备性价比。通勤时间不仅对公司、家的位置有要求,对通勤方式也有要求,由于坐高铁还有进出站的耗时,普遍耗时都在一小时以上,就很难接受了。单日票价 30 元的话,一家两口一个月的开销大概是 1200,日积月累下来也是一笔不小的数字。30 元是什么概念呢,我家到南京的高铁是 22 分钟,距离 70km,单程票价 29 元。也就是说做高铁通勤的想法并不现实,唯有城际轻轨勉强可以考虑。

以上三个三原则没有科学依据,仅是个人看法,同样适用于二线城市的郊区。

总结

北京的房价从 15 年底至今大概已经翻了一倍,即使将来下跌 10-15%,价格依然很高。国家政策明摆着是控制人口,把人口往二线城市赶,恐怕对于还没有上车的同学来说,顺应时事,早日在二线占坑才是正道。未来的格局,大概率是政策上的人口流动固化,以及交通上的通勤方便,交通网络形成,城际之间交流逐渐容易。